Личный банкир | Доверительное управление | Управление благосостоянием | Семейный офис | Стиль жизни | Аналитика

Элитная ипотека набирает обороты

Элитная ипотека предполагает индивидуальные условия и имеет свои особенности. Предоставляется такой кредит, как правило, в рамках private banking. Главное отличие элитной ипотеки заключается в том, что кредитоспособность заемщика оценивается не столько по справке о доходах, сколько по имущественному состоянию и «возможности безболезненной трансформации активов заемщика в денежный поток». Самое важное в этом процессе — конфиденциальность.

VIP-ипотека отличается прежде всего размерами кредита, который берется на приобретение дорогостоящей элитной недвижимости (от $1 млн до $10 млн). Максимальная сумма кредита ограничивается возможностями и лимитом банка на одного заемщика. Минимальный первоначальный взноса в среднем составляет 30-40% от стоимости объекта. Наиболее востребованы среди покупателей элитной недвижимости кредиты на небольшие сроки — до 10 лет. Средний срок фактического кредитования не превышает 3-5 лет.

Эксперты прогнозируют рост количества сделок на рынке «элитного кредитования». При этом оказывается, что чем состоятельнее человек, тем больше у него мотивов для ипотечной сделки. Считается, что ипотекой при покупке жилья пользуются люди, у которых недостаточно денег, чтобы сразу заплатить за жилье. На самом деле ипотечное кредитование — это инструмент управления личными финансами независимо от дохода семьи. Зачем людям, имеющим много денег, брать кредит у банка и выплачивать проценты? Среди  обеспеченных людей есть как наемные менеджеры, так и владельцы бизнеса, частные инвесторы, наследники. У каждого из них свой мотив привлечения ипотечного кредита.

Топ-менеджер может ожидать годового бонуса, за счет которого будет погашена существенная доля ипотечного кредита. Наследник по условиям открытых трастов не всегда имеет возможность реализовать имеющееся имущество. А для владельца бизнеса часто нежелательно выводить деньги из бизнеса. Зачастую клиенту выгоднее взять кредит под 10-12% годовых, чем выводить их из бизнеса, доходность которого 30-50% годовых. Таким образом, привлечение ипотечного кредита диктуется не желанием вступить в клуб элитных заемщиков, а стремлением совершить выгодную покупку с минимальными для благосостояния затратами.

Набор документов для заключения сделки обычно стандартный: паспорт, справка о доходах 2-НДФЛ, правоустанавливающие документы на недвижимость, отчет оценщика, документы на имеющееся имущество. Основная проблема — это требование банка раскрывать информацию по финансовому положению и имуществу. Именно поэтому большим спросом пользуется «ломбардный подход». Здесь во главу угла ставится не ежемесячный доход заемщика, а вид и размер основного и дополнительного обеспечения, в качестве которого могут выступать приобретаемое имущество, ценные бумаги, доли в бизнесе, поручительство третьих лиц. «Ломбардный подход» не только позволяет банку снизить кредитные риски, но и решает проблему нежелания или невозможности подтверждения заемщиком своих доходов.

Одно из основных требований VIP-заемщиков — строгая конфиденциальность. Кроме того важны легкость и быстрота процесса оформления кредита, т. е. сделка должна занимать минимум времени и происходить в одном месте. Поэтому обычно в банках есть специальные подразделения private banking для работы с VIP-клиентами.

Пока кредиты от миллиона до нескольких миллионов долларов на покупку элитной недвижимости единичны. Какой-либо статистики о развитии рынка элитного ипотечного кредитования не существует. Такие суммы могут получить только VIP-клиенты банков, пользующиеся услугой private banking, или собственники и топ-менеджеры компаний, аффилированных с банками. По оценкам, кредитование на покупку элитного жилья постепенно набирает обороты, а доля ипотечных сделок в элитном сегменте составляет не более 10-15% от общего объема продаж.

Для розничных банков, бизнес которых выстроен на поточном обслуживании клиентов, элитное кредитование выбивается из привычной технологии и приводит к дополнительным издержкам. Видимо наиболее быстрыми темпами элитное ипотечное кредитование будет развиваться у банков корпоративного и индивидуального обслуживания.

Источник: Диана Романовская. Ведомости, 18.02.2008